那只卖地的手，又控制不住了
商改住，难以抵挡的诱惑。
最近，多地都在大搞商改住——
上海把一宗容积率3.0的商业用地改成了容积率2.2的住宅用地，即将准备上市；
深圳将两宗商业用地调整为商住用地，其中住宅体量占比达到了70%，仅保留30%的商业比例；
杭州在近日公布了7宗商业用地的调整招标方案，大概率要转成住宅用地；
昆明发布新政，可申请将土地调整为居住用地。
有人说，
这是长沙公寓商改住的续集——
截止2023年12月，长沙主城五区商办公寓库存高达405万㎡，去化周期长达8年又10个月。
今年，长沙市区成交面积仅10.24万㎡，同比下跌64%。
这么做，就是要从源头上切断公寓的供应，稳定公寓供求关系。
有人说，
这是防止写字楼空置率过高的大招——
2024年一季度，杭州写字楼整体空置率26.3%，环比还有所上升；上海写字楼空置率为22%，深圳更是超过30%。
一般来说，写字楼空置率超过20%，供应就过剩了。
这么做，就是要从源头上切断写字楼的供应，防止空置造成资源浪费。
我想说，
天真！
若是为了平衡供求关系，减少源头供应，那么不卖地便是了。
既然是商改住，重点自然是在“住”这个字上。
是的，
商改住的理解就那么纯朴、直白——
为了卖宅地做准备。
好家伙，是不是感觉事情开始刺激起来了？
现在，可是“控量”的关键时期，去库存运动力度逐渐加大，土地出让也在大幅度减少。
一切，都是为了控制供应，稳住市场。
另一方面，土地收入的痛感愈发明显。
今年上半年，各省份的土地出让金同比均在下滑，如广东、江苏、浙江土地出让金同比分别下滑64%、52%、37%。
看起来，比房价跌得还猛。
土地收入减少的负面影响涌现，如公共服务费用的上涨、事业单位发不出工资，甚至是拿着孩子的饭钱去还债……
矛盾点日渐凸显。
眼下，这场博弈好像已经结果了。
任凭你要如何稳住市场，任凭你要如何加大商品房收购力度，我也要搞些宅地出来。
毕竟，没有什么活儿比卖一宗宅地更省事，来钱更快。
只要哐哐卖个几块地出去，财政的窟窿保准给你填补得漂漂亮亮的。
各地频繁的商改住操作下，
那只卖地的手，很快就要控制不住了……
土地财政新玩法。
想卖地是主观动作，但客观上讲，地能不能卖出去又是另一个问题了。
我们都知道，现在土地出让减少主因有二。
其一，自然是前文所说的“控量”。
各地为了控制供应，在刻意减少土地的出让。去化周期36个月的城市甚至需要暂停土地出让。
其二，则是市场因素，房企的拿地意愿不大。
2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，降幅仍在扩大。
同时，今年上半年有约7成的百强房企没有拿地，而拿地房企中则多数为央国企房地产开发商。
所以，
商改住的前提是这些地能卖得出去。
这点，操盘手们早就计算得明明白白。
来看看，今年最好卖的几个项目——
3月底，上海新天地顶级豪宅顺昌玖里开盘，畅销196.5亿元，去化率高达98.5%；
6月，上海徐汇滨江的中海·领邸玖序，1.5个小时内推出房源全部售罄，揽金超66亿元；
6月，深超总豪宅中海深湾玖序，当天去化率高达85%。
这些项目都有一个特性——
近乎绝版的地段。
再反过来看一眼这些商改住的宅地：
上海商改住地块是徐汇滨江新地块，原为小米总部地块，紧靠着西岸金融城。旁边的香港置地启元，套均总价达5500万，认购率高达235%；
深圳商改住地块位于后海片区，东面就是深圳湾1号、春笋等超级地标。
目前，周边片区的二手房成交单价普遍在10万/㎡往上走，并且曾留下了单价超30万/㎡的巅峰成交。
这块地的地段含金量也不需过多赘述。
杭州商改住地块也如此。
这几宗地位于未来科技城核心区，这里是未科的世界级城市中轴线，规划了国际商务区、市民公园、总部基地、体育馆等等功能区块，地段含金量相当高。
商改住的地块全都不一般。
就地段而言，基本都是供应稀缺的核心地段。
就产品而言，在这种地段上的全都是豪宅产品
无疑，
以上地块一旦挂牌，房企们忍不住不来竞拍。
看到没，