为什么新政后松江的成交反而最猛
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新政后松江二手房市场成交显着增长，领涨全市。松江的成交量、价格段、面积段和房龄段涨幅均超过全市水平，尤其是刚需和刚改客群。性价比成为松江购房的主要特色，包括普通住宅和别墅市场。松江地理位置适中，性价比高，吸引大量刚需和刚改客群。
摘要由作者通过智能技术生成
有用
为什么新政后松江的成交反而最猛
新政的选题真快写吐了
但这个选题吐完还要爬起来跟各位再说两句
大概上次整理6月二手成交数据的时候就发现怎么松江的成交这么突出
六月（当时是截至6月20日左右）环比涨幅全市最高
但你懂的，数据统计口径和统计时间都有讲究
于是当时只乖乖统计了六月全市的一些二手变化
直到今天当我拿到完整六月网签，看到松江居然还是NO.1的时候
我觉得是时候满足下自己日渐空虚的好奇心了
新政后松江数据到底是故弄玄虚
还是真的发生了点什么
01
六月松江领涨全市
其实如果是金山或者崇明这样的成交体量
别说翻了50%，哪怕是翻流量500%我也不会写，因为基数太小容易波动
但松江每个月成交量差不多占比全市10%上下
的的确确的区域市场了
当然他的体量也肯定不是NO.1，前面还有永远的大户人家，浦东
再不济还有闵行、宝山这样的成交大区
但如开篇所言论这次新政后的涨幅，上面的这些大区都得为松江让步
加上今年3月各区的环比涨幅，各位再看下过去三十天里的两次涨幅统计
各位感受下
也就是说以往有涨幅大概率发生在市区的静安普陀长宁
要么市区外的嘉定青浦闵行
而这次偏偏是松江
而且不仅区域统计里松江表现突出
细化到全市两百多个板块成交对比里照样不简单
为了防止单套数据波动引起的环比涨幅失真，我剔除了六月成交套数低于五十套的板块
即便如此全市六月各板块二手住宅成交量的环比涨幅TOP10里，四个来自松江
来自松江的莘闵别墅、新桥、车墩更是包揽榜单前三
了不得了，这跟印象里松江市场的低调气质很不相符
因为很多时候松江更像是个内生市场
就是松江老城的人置换到松江新城、车墩和新桥这里的人又置换到老城
它区域内自己就是个小型局域自循环市场
所以这次松江数据冲的这么明显
背后一定有好戏
02
于是我打开了大家买松江的网签数据
去看看数据到底哪里发生了变化
没什么人情味，但网签好在全面和尽可能客观
我先给各位指指上个月环比涨幅前三的板块都在松江哪
巧了三个挨着的板块，也就是说三个连着的板块，而且是别墅混着刚需的板块成了新政首月上海涨幅最大的板块
展开来看这次松江网签可以从三个维度让各位看看到底涨在了哪
价格段上有点南辕北辙
冲在最前面的分别是300-500万、800-1200万
跨越的价格段也让我们看到了松江涨幅的两头效应
更重要的是全市六月成交涨幅最厉害的也是300-500万，只不过松江涨幅更夸张
注：1200-1500价段成交体量较小，涨幅波动过大
面积段上看松江起来最猛的是刚需和刚改面积段
50-70平、70-90平领涨其他面积段
这和全市行情如出一辙，但也一样，涨幅是全市涨幅两倍朝上
房龄段如果去掉1980年以前的低基数的成交样本来看
松江的成交房龄段跟全市的成交走出了相悖的行情
无论是成交基数、还是环比涨幅，2000-2010年、2010-2020年的房子涨幅也是领涨所有价格段
注：1980年以前的房子成交样本过少，涨幅暂不考虑
如果我们把价格、面积、房龄放在一起
大概可以看出这样一些成交画像
莘闵别墅800-1200万的联排叠加小别野
新桥、车墩50-70平的刚需上车，以及70-90平的刚改客群
但这背后有两点需要拎出来
首先松江成交涨幅最厉害的部分不管是价段还是面积，全市也是如此
但他起来的涨幅要远高于全市
你可以理解为松江在这次新政后的成交特色扮演领涨的角色
其次如果拆分房龄段来看的话
你会发现和刚需上车市区老破小画像不同
面积较大、房龄较新的远大新成了和市区老破小选择不同的另一头
而松江就站在这个选择的尽头
03
不过老实说文章写到这还没回答
为什么新政后松江成交的最厉害